Suppression de la valeur locative

1. Contexte actuel

La valeur locative a été mise en place dans les années 1930. Elle visait alors à instaurer une égalité de traitement entre locataires et propriétaires.

La valeur locative est un revenu théorique (fictif) imposable qui correspond à un revenu que les propriétaires occupant leur propre logement pourraient générer s’il était mis en location. Ce revenu théorique est imposable, en revanche diverses déductions sont autorisées comme par exemple les intérêts passifs (intérêts hypothécaires et des autres dettes), les frais d’entretien ou de rénovation.

2. Ce qui va changer concrètement avec cette réforme

Dès l’entrée en vigueur de cette réforme :

• Les propriétaires de résidences principales et/ou secondaires ne seront plus imposés sur la valeur locative de leur bien, mais n’auront plus la possibilité de déduire les charges y relatives.
• Les cantons auront la possibilité d’instaurer un nouvel impôt immobilier spécial pour les résidences secondaires.
• Les intérêts passifs ne seront plus déductibles sauf exception pour les propriétaires de bien de rendement et dans une certaine limite.

3. Conséquences pour les propriétaires occupant leur résidence (principale et/ou secondaire)

À l’avenir, plus aucune valeur locative ne devra être déclarée par les propriétaires occupant leur résidence principale et/ou secondaire. En contrepartie, plusieurs déductions fiscales actuellement en vigueur seront supprimées ou limitées.

• Les intérêts passifs. Dans le droit en vigueur, toutes sortes d’intérêts passifs peuvent être déduits des impôts. Cela concerne les intérêts hypothécaires mais également les intérêts des crédits à la consommation ou ceux des crédits privés. A l’avenir, ces intérêts ne pourront plus être déduits par les propriétaires utilisant leur bien immobilier pour une usage propre. Une exception est toutefois prévue pour les primo-accédants d’un logement principal. Les personnes achetant leur premier bien immobilier en Suisse pour leur résidence principale pourront déduire les intérêts passifs durant dix ans et dans la limite d’un plafond annuel fixé à 10’000 francs pour les couples mariés et à 5’000 francs pour les contribuables célibataires ; ce plafond est dégressif de 10 % chaque année.
  
  
• Les frais d’entretien et de rénovation des biens (résidence principale et/ou résidence secondaire) à usage propre ne seront plus déductibles.
  
  
• Les frais liés aux mesures d’économie d’énergie, de protection de l’environnement, ainsi que ceux engagés pour des démolitions en vue d’une construction de remplacement, ne seront plus déductibles au niveau fédéral. Ils pourraient le rester dans certains cantons et dans une certaine mesure. Chaque canton conservera la liberté de déterminer les conditions pour l’application de ces déductions. A ce jour, la position des cantons à ce sujet n’est pas encore connue.

Les propriétaires résidant à l’étranger, détenteurs de résidences secondaires, seront également concernés par cette réforme.

Un des changements importants touche potentiellement les propriétaires de résidences secondaires. En effet, le nouveau texte donnera la possibilité aux cantons de mettre en place un nouvel impôt cantonal spécial pour les résidences secondaires occupées principalement par leur propriétaire. L’application d’un tel impôt est à la discrétion de chaque canton. Même si certains cantons ont déjà laissé entrevoir leur intention, le cadre applicable à cet impôt n’est pas encore connu, aucun cantons n’ayant pour l’instant publié de décision officielle quant à son instauration.

4. Conséquences pour les propriétaires de biens immobiliers de rendement

Les propriétaires de biens immobiliers loués ne sont impactés par cette réforme que sur la déductibilité des intérêts passifs. A ce jour, ces derniers sont totalement déductibles. A l’avenir, à contrario des autres contribuables, ils seront admis que si le bien est loué et que les revenus engendrés sont imposés. Cette déduction sera, toutefois, limitée à la part que représente les biens loués sur l’ensemble de la fortune (méthode dite « proportionnelle restrictive »). Les déductions pour frais d’entretien et de rénovation restent applicables.

5. Amortir ou investir : que faire de votre hypothèque

Il est essentiel d’examiner soigneusement sa situation financière pour évaluer la pertinence d’amortir une dette hypothécaire.

Le rendement de la fortune peut s’avérer supérieur au coût des intérêts hypothécaires, par exemple s’il est investi en actions de croissance. Cela peut plaider en faveur du maintien de l’emprunt. En moyenne, après frais, une gestion équilibrée en actions et en obligations en francs suisses a souvent généré au cours de ces dernières années une performance supérieure aux coûts de l’emprunt hypothécaire.

Si des avoirs de prévoyance sont utilisés pour amortir une hypothèque, il est important d’estimer préalablement l’impact sur les prestations de retraite futures.

Rappelons que l’amortissement implique une immobilisation de fonds dans le logement et donc une possible réduction de la flexibilité financière en cas d’imprévu. Vos avoirs liquides peuvent constituer une précieuse source de souplesse pour faire face à des dépenses imprévues.

Gardons toujours à l’esprit qu’il est plus compliqué d’augmenter une hypothèque une fois à la retraite. Il est donc recommandé de procéder à une analyse personnalisée, en tenant compte de vos objectifs, de votre horizon de vie et de vos réserves disponibles avant de choisir entre amortir ou investir.

6. En conclusion

Cette réforme soulève encore des incertitudes sur ses conséquences fiscales, qui restent difficiles à évaluer à ce stade, ainsi que sur la mise en application du nouvel impôt cantonal sur les résidences secondaires. Dans ce contexte, il est essentiel d’éviter toute décision précipitée avant une évaluation personnelle. Notre équipe se tient à votre disposition pour tout complément d'information.