Afschaffing van de huurwaarde

1. Huidige context

De huurwaarde werd ingevoerd in de jaren 1930 met als doel een gelijke behandeling van huurders en eigenaars te waarborgen. Het gaat om een fictief belastbaar inkomen dat overeenkomt met de huurinkomsten die een eigenaar zou ontvangen bij verhuur van zijn woning. Dit fictieve inkomen is belastbaar, maar er zijn verschillende aftrekposten toegestaan, zoals passieve interesten (op hypothecaire leningen en andere schulden) en onderhouds- en renovatiekosten.

2. Wat verandert er concreet met deze hervorming

Vanaf de inwerkingtreding:

• Eigenaars van hoofd- en/of tweede verblijven zullen niet langer belast worden op de huurwaarde van hun eigendom, maar verliezen ook de mogelijkheid om daaraan gerelateerde kosten af te trekken.
• Passieve interesten zullen niet langer aftrekbaar zijn, behalve in uitzonderlijke gevallen (bv. voor eigenaars van opbrengsteigendommen en binnen bepaalde grenzen).
• Kantons kunnen een nieuwe bijzondere vastgoedbelasting invoeren voor tweede verblijven.

3. Gevolgen voor eigenaars die hun woning bewonen (hoofd- en/of tweede verblijf)

In ruil voor de afschaffing van de huurwaarde worden verschillende fiscale aftrekken afgeschaft of beperkt:

• Passieve interesten. Onder de huidige wetgeving zijn diverse passieve interesten aftrekbaar, waaronder die op hypothecaire leningen, consumentenkredieten en privéleningen. In de toekomst vervalt die mogelijkheid voor eigenaars die hun eigendom voor eigen gebruik aanhouden. Er is echter een uitzondering voorzien voor kopers van een eerste hoofdverblijf: zij mogen gedurende tien jaar passieve interesten aftrekken, met een jaarlijks plafond van 10.000 frank voor gehuwde koppels en 5.000 frank voor alleenstaanden; dit plafond daalt jaarlijks met 10%.
  
  
• Onderhouds- en renovatiekosten zullen niet langer aftrekbaar zijn voor woningen in eigen gebruik.
  
  
• Kosten voor energiebesparing, milieubescherming en sloopwerken met het oog op vervangende nieuwbouw zullen op federaal niveau niet langer aftrekbaar zijn. In sommige kantons kunnen deze kosten eventueel wel gedeeltelijk aftrekbaar blijven. Elk kanton beslist daar autonoom over, maar op dit moment is daarover nog geen duidelijkheid..

Ook buitenlandse eigenaars van een tweede verblijf in Zwitserland, worden door deze hervorming getroffen.

Een van de belangrijkste wijzigingen betreft namelijk de mogelijkheid voor kantons om een bijzondere belasting in te voeren op tweede verblijven die hoofdzakelijk door hun eigenaars worden gebruikt. De invoering van zo’n belasting is facultatief en hangt af van de keuzes van elk kanton. Hoewel sommige kantons al hun interesse hebben laten blijken, is er nog geen enkel officieel kader of besluit gepubliceerd.

4. Gevolgen voor eigenaars van opbrengsteigendommen

Eigenaars van verhuurd vastgoed worden enkel getroffen op het vlak van de aftrekbaarheid van passieve interesten. In de toekomst zijn deze alleen nog aftrekbaar als het goed effectief verhuurd is en de gegenereerde inkomsten worden belast. Bovendien zal de aftrek beperkt zijn tot het aandeel dat het verhuurde goed vertegenwoordigt binnen het totale vermogen (de zogenaamde “restrictieve proportionele methode”). Aftrek voor onderhouds- en renovatiekosten blijft wel toegestaan.

5. Aflossen of investeren: wat doen met uw hypotheek?

Het is belangrijk om uw financiële situatie zorgvuldig te analyseren om te beoordelen of het zinvol is om een hypotheekschuld af te lossen.

Het rendement op vermogen kan hoger zijn dan de kosten van een hypotheeklening, bijvoorbeeld wanneer u het investeert in groeiaandelen. Dit kan pleiten voor het behoud van de lening. Gemiddeld presteerde een gebalanceerde portefeuille in Zwitserse aandelen en obligaties – na kosten – de voorbije jaren vaak beter dan het rentepercentage van een hypotheek.

Wie overweegt om met pensioenfondsen een hypotheek af te lossen, moet vooraf de impact op toekomstige pensioenuitkeringen goed inschatten. Houd er ook rekening mee dat het moeilijker is om een hypotheek te verhogen eenmaal u met pensioen bent.

Aflossen betekent bovendien dat uw middelen vastzitten in het vastgoed, wat kan leiden tot een verminderde financiële flexibiliteit. Liquide middelen kunnen een waardevol vangnet vormen voor onverwachte uitgaven.

Het is daarom aanbevolen om eerst een persoonlijke analyse te maken, waarbij u uw doelstellingen, levenshorizon en beschikbare reserves in overweging neemt, vóór u beslist tussen aflossen of investeren.

6. Conclusie

Deze hervorming werpt nog veel vragen op over de concrete fiscale gevolgen en de mogelijke invoering van een nieuwe kantonale belasting op tweede verblijven. Vermijd overhaaste beslissingen en laat u goed begeleiden bij de evaluatie van uw situatie. Ons team staat tot uw beschikking voor alle aanvullende informatie.