Juridisch

Onroerend goed in het buitenland: de fiscaliteit onder de loep

03 juni 2021 | Juridisch

Dit artikel gaat specifiek over de wettelijke situatie in België.

U kent ongetwijfeld de uitspraak ‘een Belg is geboren met een baksteen in de maag’. Inderdaad, vele Belgen bezitten onroerend goed in België én in het buitenland, of overwegen een aankoop van buitenlands onroerend goed in de nabije toekomst. Dat roept heel wat vragen op over de fiscaliteit: Welke inkomsten moet u aangeven en hoe wordt u belast? Is er een verschil tussen verhuurd vastgoed en vastgoed dat louter dient voor eigen gebruik? Bovendien is vorig jaar de Belgische Staat veroordeeld door het Europese Hof van Justitie, dat heeft natuurlijk zijn weerslag op de Belgische wetgeving. In dit artikel krijgt u een antwoord op al uw vragen.  

De fiscaliteit van buitenlands onroerend goed tot nu

Tot heel recent was de fiscale behandeling van Belgisch en buitenlands vastgoed verschillend. U houdt in België een tweede verblijf aan voor eigen gebruik? In dat geval werd en wordt u in principe belast alsof u dat onroerend goed verhuurt aan een particulier. De belasting wordt in beide gevallen berekend op basis van het kadastrale inkomen (KI). Dit KI is het forfaitair geschat netto-inkomen van het desbetreffende vastgoed. De fiscus indexeert dit KI en verhoogt het nog eens met 40% om tot de belastbare basis te komen.

De belastingberekening was anders voor buitenlands vastgoed. Daarvoor diende u in uw aangifte ofwel de huurwaarde van het pand in kwestie ofwel de werkelijke huurinkomsten op te geven. Bij verhuur gold de verplichting om de werkelijke brutohuur te vermelden in de aangifte personenbelasting. Voor niet-verhuurde goederen gaf men de brutohuurwaarde op, dat is de geschatte brutohuur die u in theorie zou kunnen ontvangen. Om het belastbaar inkomen te bepalen werd rekening gehouden met de in het buitenland betaalde belasting en werd een kostenforfait van 40% afgetrokken. Ook de interesten betaald op een lening aangegaan om een buitenlands onroerend goed te verwerven of te behouden konden eventueel de belastbare basis drukken.

Onroerend goed in het buitenland: twee keer belast?

De meeste landen heffen belasting op de verhuuropbrengsten van vastgoed dat in hun land gelegen is. Om dubbele belasting te vermijden werd en wordt het buitenlands huurinkomen of de huurwaarde doorgaans niet effectief belast in België. De dubbelbelastingverdragen wijzen de heffingsbevoegdheid op vastgoed namelijk doorgaans uitsluitend toe aan het land waar het goed gelegen is. In lijn hiermee worden onroerende inkomsten van buitenlandse oorsprong in België meestal vrijgesteld onder het zogenaamde ‘progressievoorbehoud’. De betrokken inkomsten moeten onder deze regeling wel worden opgenomen in de Belgische aangifte personenbelasting. U betaalt hiervoor geen belasting in België maar ze bepalen wel mee het progressieve belastingtarief dat van toepassing is op de overige belastbare inkomsten, zoals beroepsinkomsten, pensioenen en de berekening van de gemeentebelasting (indien van toepassing). Hierdoor kan het geldende tarief op de andere (Belgische) inkomsten stijgen.

Een voorbeeld: de huuropbrengst van uw buitenlands onroerend goed bedraagt 5.000 euro. Het totaal van de Belgische inkomsten (beroeps, onroerend, divers inkomen enz.) bedraagt 38.000 euro. Men wordt dan niet (opnieuw) belast op de 5.000 euro buitenlandse huuropbrengsten, maar een deel van de Belgische inkomsten zullen wel in de hoogste tariefschijf vallen (50% vanaf 41.360 euro), terwijl de hoogste schijf 45% zou bedragen in de hypothese dat er geen buitenlandse inkomsten waren.

Als het vastgoed gelegen is in een land waarmee België geen dubbelbelastingverdrag heeft gesloten dan zal u wel in België belast worden op uw buitenlandse onroerende inkomsten maar de te betalen belasting wordt dan gehalveerd, op voorwaarde dat u in het buitenland al belasting heeft betaald op dit vastgoed.

De vroegere fiscale regeling onder vuur in Europa

Ondanks het feit dat de fiscus het kadastraal inkomen van Belgisch vastgoed weliswaar indexeert en nog eens verhoogt met 40%, komt dit in vele gevallen een stuk lager uit dan de reële huurwaarde of de huurinkomsten. De laatste herschatting van de KI’s van in België gelegen onroerend goed dateert immers van 1979.

Het Europese Hof van Justitie heeft geoordeeld dat deze verschillende manier om de belastbare basis te bepalen, naargelang het vastgoed in België dan wel in het buitenland is gelegen, een schending uitmaakt van het vrij verkeer van kapitaal.

Europese kritiek leidt tot aanpassing van de fiscaliteit voor buitenlands vastgoed

Voor niet-verhuurd buitenlands privévastgoed aanvaardde de Belgische fiscus enkele jaren geleden onder druk van Europa de aangifte met een buitenlands equivalent van het KI in plaats van de werkelijke huurwaarde. Via een circulaire en interne nota gaf de fiscale administratie te kennen welke waardering aanvaard kon worden voor een aantal landen. Zo werd voor Nederlands vastgoed bijvoorbeeld gekeken naar de WOZ-waarde (= de verkoopwaarde) van het goed. Dit moest dan vermenigvuldigd worden met een bepaald percentage. Voor Spaans vastgoed nam men een bepaald percentage in aanmerking van het zogenaamde ‘valor catastral’. In Frankrijk werd dan weer de ‘taxe foncière’ – een soort van Franse grondbelasting - als uitgangspunt genomen. Voor panden gelegen in een land waar geen equivalent van ons KI bestaat aanvaardde de rechtspraak dat u 22,5% van de huurwaarde mocht aangeven.

Voor buitenlands vastgoed verhuurd aan een privépersoon daarentegen hield de fiscus lange tijd vol dat de werkelijke huurinkomsten moesten aangegeven worden.

Onroerend goed in het buitenland

De onvermijdelijke aanpassing van de Belgische wet

Na een eerste veroordeling door het Europese Hof van Justitie en een ingebrekestelling door de Europese Commissie, werd België op 12 november 2020 veroordeeld tot een dwangsom per dag vertraging dat de wet niet aangepast werd aan de rechtspraak van het Hof. Een wetswijziging kon niet lang uitblijven en kwam er dan ook op 17 februari 2021. Deze wet trad in werking op 1 januari 2021 en is dus al van toepassing voor het lopende kalenderjaar. Ze beoogt een gelijkstelling van het fiscaal regime voor binnenlands en buitenlands vastgoed - bij niet-verhuur of verhuur aan particulieren - door aan buitenlands vastgoed een kadastraal inkomen toe te kennen.

Het KI zal worden toegekend volgens dezelfde principes als voor Belgisch vastgoed. Dit houdt in dat voor alle buitenlands vastgoed, verhuurd of niet, een KI zal worden bepaald in functie van de geschatte huurwaarde op 1 januari 1975. Het KI zal worden vastgesteld door de Administratie Opmetingen en Waarderingen van de FOD Financiën, die ook bevoegd is om de KI’s voor Belgisch vastgoed te bepalen. De administratie zal dit doen op basis van gegevens die door de eigenaars moeten worden opgegeven.

Om tot de waarde per 1 januari 1975 te komen zal men zich voor gebouwen in beginsel baseren op de meest recent gekende verkoopwaarde. Het is dus deze verkoopwaarde die u aan de fiscus zal moeten mededelen.

De verkoopwaarde wordt vervolgens gedeeld door een correctiefactor. Voor het inkomstenjaar 2021 werd deze vastgesteld op 15,018. Het resultaat wordt vervolgens vermenigvuldigd met een factor van 5,3% om tot een huurwaarde te komen. Buitenlandse belastingen kunnen niet meer worden afgetrokken van de huurwaarde en er kan ook geen forfaitaire kostenaftrek meer worden toegepast.

Een voorbeeld: u heeft in 2020 een vastgoed aangekocht met een waarde van 1.000.000 euro. Om tot het KI te komen zal dit bedrag eerst worden gedeeld door 15,036 (de correctiefactor voor dat jaar) en vervolgens worden vermenigvuldigd met 5,3%. Dit geeft een KI van 3.524,87 euro.

Als er geen recent deskundig verslag of een objectieve waardering beschikbaar is (en de huidige verkoopwaarde dus niet gekend is), dan moet u de waarde bij aankoop van het onroerend goed vermelden én de kosten van eventuele werken die u nadien heeft uitgevoerd. De correctiefactor is dan afhankelijk van het jaar van verwerving. In een recente circulaire verscheen een lijst met correctiefactoren voor alle jaren vanaf 1975 tot en met 2020.

Voor niet-bebouwde gronden geldt een specifieke regeling: men vertrekt hier van een huurwaarde van 2 euro per hectare.

Net zoals voor Belgisch particulier gebruikt vastgoed zal het KI, vastgesteld zoals hierboven vermeld, worden geïndexeerd en vervolgens verhoogd met 40% om tot de belastbare basis te komen.

Wat moet u doen om in regel te zijn met de fiscaliteit?

Voor de fiscus is het belangrijk of u het betrokken vastgoed in uw bezit had (of niet) op 1 januari 2021. Was dat niet het geval (met andere woorden u heeft het in 2021 aangekocht), dan dient u in principe spontaan en binnen de 4 maanden na aankoop een aangifteformulier aan te vragen en in te vullen. U bezorgt zo de nodige informatie (adres, beschrijving, verkoopwaarde enz.) aan de fiscus om het KI voor uw nieuwe vastgoed te bepalen. Voor aankopen tussen 1 januari en 24 februari 2021 geldt een bijzondere regel en moet de melding uiterlijk op 30 juni 2021 gebeuren. U kan deze melding doen per brief, e-mail of via de website www.myminfin.be.

Als u voor 1 januari 2021 al eigenaar was van een pand in het buitenland en u dit in het verleden correct in uw fiscale aangifte had vermeld, dan zal de administratie u normalerwijze zelf contacteren om de nodige gegevens op te vragen. Gebeurt dat niet, dan vraagt u zelf spontaan een aangifteformulier aan en dient u uiterlijk op 31 december 2021 het formulier in.

De fiscus verwacht tegen maart 2022 voor alle betrokken panden een KI te hebben bepaald.

Wanneer u in de toekomst een nieuw vastgoed verwerft of verkoopt dient u in principe de fiscus hiervan op de hoogte te stellen binnen een termijn van 4 maanden. Dit kan per brief of per e-mail.

Ook wanneer u ingrijpende verbouwingen of veranderingen doorvoert dient u dit, net zoals voor Belgisch vastgoed, binnen de 30 dagen na beëindiging van de werken aan de bevoegde administratie te melden. Ingrijpende verbouwingen of veranderingen zijn werken die leiden tot een verhoging of verlaging van het KI met meer dan 15% of 50 euro.

De boetes in geval van overtreding van bovenstaande aangifteverplichtingen kunnen oplopen tot 3.000 euro.

Is dit nu goed nieuws voor eigenaars van onroerend goed in het buitenland?

Voor de meeste mensen zal dit inderdaad eerder goed nieuws zijn aangezien het KI in de meeste gevallen vele malen lager is dan de werkelijke huurwaarde. Hierdoor zal de negatieve impact van deze buitenlandse onroerende inkomsten op het tarief dat van toepassing is op uw andere (Belgische) inkomsten kleiner zijn.

Hoe hoger uw huurrendement, hoe groter het voordeel van de nieuwe regeling zal doorwegen maar in de meeste gevallen zal de effectieve belastingbesparing al bij al toch beperkt zijn.

 
 
Nederlands
Français Nederlands