Juridisch
Heeft u een tweede verblijf in België, dan zorgt dat voor extra belastingdruk in de personenbelasting. Het geïndexeerde kadastraal inkomen van dit tweede verblijf, vermenigvuldigd met 1,40, wordt immers toegevoegd aan de belastbare basis en belast aan de progressieve tarieven. U kan deze bijkomende belasting vandaag vooralsnog beperken door een lening aan te gaan, en dit op twee manieren:
De geplande wetswijziging maakt komaf met deze laatste belastingvermindering. Het langetermijnsparen kan niet meer worden gebruikt voor kapitaalaflossingen op leningen voor onroerend goed. De afschaffing is van toepassing voor leningen aangegaan vanaf 1 januari 2024.
De impact van deze afschaffing zal beperkt blijven. Het langetermijnsparen werd immers weinig gebruikt omdat het niet gecombineerd kon worden met bepaalde andere (meer populaire) belastingvoordelen voor de eigen woning.
Voor de hypothecaire leningen afgesloten vóór 2016 in Vlaanderen en in Wallonië en vóór 2017 in Brussel, werd deze belastingvermindering immers gebundeld in één fiscale korf, samen met de verminderingen voor de eigen woning. Door de verminderingen voor de eigen woning toe te passen (woonbonus/chèque habitat), was er weinig of geen ruimte om nog gebruik te kunnen maken van het langetermijnsparen.
Voor de hypothecaire leningen afgesloten vanaf 2016 tot en met 2019 het voor het Vlaamse Gewest mogelijk om de twee voordelen (Vlaamse woonbonus en lagetermijnsparen) te cumuleren. In het Brusselse Gewest is er voor de hypothecaire leningen afgesloten vanaf 2017 geen belastingvermindering meer voor de eigen woning en is er dus enkel nog het voordeel van het langetermijnsparen. In het Waalse Gewest (stelsel van de chèque habitat) kunnen de premies van het langetermijnsparen worden gecumuleerd met het belastingvoordeel van de chèque habitat op basis van de bestaande wetgeving. Indien u van plan was om op termijn de Vlaamse geïntegreerde woonbonus voor uw gezinswoning (eigen woning) te combineren met het langetermijnsparen voor uw toekomstige tweede verblijf, dan heeft deze afschaffing consequenties voor u.
Eén troost: de gewone federale interestaftrek blijft behouden. U kunt dus nog steeds de interesten over leningen aangegaan voor het verwerven of behouden van onroerend goed aftrekken van uw belastbaar onroerend inkomen.
Tenslotte wijzen we er nog graag op dat de regels over gerealiseerde meerwaarden op tweede verblijven vooralsnog ongewijzigd blijven. Dit wil zeggen dat de meerwaarde gerealiseerd na vijf jaar te rekenen vanaf de aankoop, vrijgesteld blijft.
Voor een uitgebreide bespreking van de wijzigingen verwijzen wij graag naar onze eerdere publicatie (onroerend goed in het buitenland - de fiscaliteit onder de loep). We hernemen hier kort de belangrijkste aandachtspunten.
Vanaf inkomstenjaar 2021 (aanslagjaar 2022) wordt er aan buitenlandse onroerende goederen een Belgisch kadastraal inkomen toegekend. Als eigenaar heeft u voortaan dan ook de bijkomende verplichting om spontaan en uiterlijk binnen de vier maanden een melding te maken van volgende transacties:
Deze melding dient u te doen via MyMinfin onder het tabblad onroerend goed.
Het toekennen van een Belgisch KI aan een buitenlands onroerend goed heeft ook gevolgen voor de aangifte van uw personenbelasting. Vanaf inkomstenjaar 2021 moet u namelijk identiek dezelfde codes gebruiken als voor Belgisch onroerend goed. Daarenboven moet u bijkomend uitdrukkelijk de vrijstelling voor buitenlands onroerend goed aanvragen via het daarvoor voorziene veld. Zo zal dit onroerend inkomen voor buitenlands onroerend goed vrijgesteld kunnen worden, weliswaar met progressievoorbehoud.
Naast de Belgische fiscaliteit moet u ook rekening houden met de buitenlandse fiscaliteit. Doorgaans is het land waar het onroerend goed gelegen is bevoegd om belastingen te heffen. U moet als eigenaar van een buitenlands tweede verblijf dus ook voldoen aan bijkomende verplichtingen in het buitenland.
Twee populaire bestemmingen voor een tweede verblijf zijn Frankrijk en Spanje. We geven u in vogelvlucht enkele fiscale aandachtspunten mee voor beide landen.
Zuiver persoonlijk gebruik wordt niet belast, en u hoeft geen aangifte te doen. De situatie wijzigt van zodra u uw verblijf zou verhuren.
Let wel, met inwerkingtreding van het nieuwe dubbelbelastingverdrag, kan deze niet-belastbaarheid wijzigen. Het is mogelijk dat niet-verhuurd Frans onroerend goed, dat geen (huur)inkomsten genereert, in België belast kan worden omdat het verdrag toelaat om te belasten indien er geen sprake is van dubbele belasting. Of de Belgische fiscus gebruik gaat maken van deze mogelijkheid, is nog niet duidelijk.
Frankrijk kent een taxe foncière (een grondbelasting op basis van de kadastrale waarde) en een taxe d’habitation (een woontaks verschuldigd door de bewoner). Bijkomend zal er jaarlijks ook IFI door de natuurlijk persoon eigenaar verschuldigd zijn (Impôt sur la Fortune Immobilière) indien het onroerend goed meer dan 1.300.000 euro waard is (na aftrek openstaande schulden). Deze IFI kan ook van toepassing zijn indien het onroerend goed onrechtstreeks wordt aangehouden (dus via een vennootschap).
Verder kent Frankrijk een meer uitgebreide meerwaardebelasting dan België in die zin dat er een langere periode van belastbaarheid geldt. Dus ook bij een verkoop na twintig jaar, is het mogelijk dat u nog meerwaardebelasting dient te betalen. Deze meerwaarde zal door de Franse notaris onmiddellijk worden ingehouden bij de akte van verkoop.
Houdt u Frans onroerend goed aan via een SCI (société civiles immobilières), dan valt er voor u de laatste tijd bitter weinig positief nieuws te rapen. In een eerder artikel las u over de wijzigingen die op til zijn door het nieuwe dubbelbelastingverdrag tussen België en Frankrijk. Het is vandaag (3 november) nog steeds onzeker of het verdrag in 2023 in werking zal treden, dan wel pas in 2024.
Heeft u een huis in Spanje, dan bent u een jaarlijkse lokale eigendomstaks verschuldigd (IBI – Impuesto sobre bienes immeubles).
Indien u het onroerend goed niet verhuurt, zal er een taxatie op persoonlijk gebruik worden toegepast gelijkaardig aan de belasting die u betaalt in uw Belgische aangifte personenbelasting voor een Belgisch tweede verblijf. Die bedraagt 19,5% op een fictief huurinkomen. Dit fictief huurinkomen wordt berekend op 1,1 à 2% van de “valor cadastral”.
Ook Spanje kent een meerwaardebelasting, en die blijft van toepassing ongeacht hoelang u de woning al in bezit heeft. Naast deze meerwaardebelasting bestaat er ook nog een “Impuesto el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana”, ook wel de “plus valia” genoemd. Dat is een lokale belasting op de waardestijging van de grond. Verder dient u ook rekening te houden met de “Impuesto sobre la renta de los no residentes”. Dit is een inhouding van 3% indien de verkoper een niet-Spaans inwoner betreft.
De Spaanse belastingdruk op een tweede verblijf is zeer sterk afhankelijk van de regio waar het onroerend goed gelegen is. We raden u dan ook sterk aan u te laten begeleiden door een specialist.
Indien u beslist om via uw vennootschap een tweede verblijf aan te kopen, dient u rekening te houden met de reeds jarenlange lopende discussie over de kosten die voor dit onroerend goed gemaakt werden.
De beslissing om het onroerend goed door de vennootschap te laten aankopen, heeft vaak een financiële insteek. De vennootschap beschikt immers over de nodige financiële draagkracht en kan de gemaakte kosten van haar brutowinsten aftrekken. De fiscus ligt echter al jaren op vinkenslag om dergelijke kosten te verwerpen. De discussies over tweede verblijven aan zee zijn legio. Uit de rechtspraak van de voorbije jaren blijkt de bezoldigingstheorie de te bewandelen piste om het risico op verwerping te beperken.
De bezoldigingstheorie stelt dat een vennootschap haar bedrijfsleider mag vergoeden met allerlei voordelen van alle aard (“in natura”), zoals het gratis ter beschikking stellen van een tweede verblijf van de vennootschap. De kosten gemaakt om deze bezoldiging te kunnen toekennen, zijn aftrekbaar.
Het is belangrijk dat u het bewijs van werkelijke prestaties kunt leveren, zo blijkt uit de rechtspraak. De vennootschap geeft daarom bij voorkeur een duidelijke beschrijving van de prestaties van de bedrijfsleider en vermeldt in het verslag van de algemene vergadering dat de gratis terbeschikkingstelling van dat appartement deel uitmaakt van het loonpakket.
Let op: de bezoldigingstheorie kan enkel toegepast worden wanneer het tweede verblijf ter beschikking wordt gesteld bij wijze van bezoldiging. Het betalen van een marktconforme huur of het boeken van een bedrag gelijk aan het voordeel alle aard op de rekening-courant vallen hier niet onder. U zal in dat geval de gemaakte kosten voor het tweede verblijf op een andere wijze moeten verdedigen.
Verkoopt uw vennootschap het onroerend goed, dan zal de gerealiseerde meerwaarde steeds belastbaar zijn aan de gewone tarieven vennootschapsbelasting.
De hervorming van de vennootschapsbelasting heeft ook een invloed op de investeringsopportuniteiten in buitenlands onroerend goed. In het verleden was het mogelijk voor een Belgische vennootschap om de kosten van een onroerend goed in het buitenland af te trekken van haar Belgische winsten. U kon dus de Belgische vennootschapsbelasting drukken door het aanhouden van een buitenlands onroerend goed. Door de wetswijziging is dit niet langer het geval. Voor boekjaren vanaf 1 januari 2020 kan een Belgische vennootschap de kosten gemaakt voor het buitenlands onroerend goed niet meer aftrekken van belastbare Belgische winsten. Het aanhouden van een buitenlands onroerend goed heeft dus niet langer een impact op de te betalen Belgische vennootschapsbelasting. Voor wat betreft het gratis ter beschikking stellen van het tweede verblijf aan de bedrijfsleider, zijn er geen wijzigingen. Voor buitenlandse onroerende goederen die toebehoren aan een Belgische vennootschap wordt er immers in principe geen kadastraal inkomen bepaald, aangezien het KI in de vennootschapsbelasting niet wordt gebruikt om het belastbaar inkomen vast te stellen. Dit is een vervelende situatie voor buitenlands onroerend goed dat gratis ter beschikking wordt gesteld aan de bedrijfsleider. Door de afwezigheid van een KI wordt vandaag nog steeds een voordeel berekend op basis van de werkelijke waarde van het voordeel (in casu de huurwaarde). Dit voordeel zal in vele gevallen minder gunstig zijn dan het voordeel alle aard voor een gelijkwaardig Belgisch onroerend goed.
Tot slot wijzen we erop dat buitenlandse onroerende goederen aangehouden door een Belgische vennootschap, eveneens onderhevig zijn aan lokale belastingen alsook aan enkele administratieve verplichtingen.
Voor Frans onroerend goed aangehouden door een Belgische vennootschap betekent dit een aanmelding bij de Franse overheid, het voeren van een Franse boekhouding alsook het betalen van Franse vennootschapsbelasting (indien van toepassing) en taksen. Eén van de taksen die mogelijk van toepassing kunnen zijn, is de taxe sur la valeur vénale des immeubles des entités juridiques van 3% op de venale waarde van het onroerend goed. Indien van toepassing kan u hiervoor wel een vrijstelling vragen. Bijkomend dient u de nodige aandacht te schenken aan het gewicht van dit onroerend goed in de vennootschap. Indien de vennootschap een overwegend onroerend karakter heeft, dreigt een meerwaardebelasting over de verkoop van de aandelen van de vennootschap alsook een verplichting tot registratie (met het betalen van de bijhorende rechten) in Frankrijk.
Ook indien u ervoor kiest om Spaans onroerend goed aan te houden via een Belgische vennootschap zal u de vennootschap moeten registreren bij de Spaanse overheid en zal uw vennootschap geconfronteerd worden met Spaanse boekhoudkundige verplichtingen en de Spaanse vennootschapsbelasting. In Spanje zal u in principe verplicht worden om een marktconforme huur te betalen aan uw vennootschap omdat in Spanje alle verrichtingen tussen de bedrijfsleider en de vennootschap marktconform moeten zijn. De huurinkomsten zijn in Spanje belastbaar.
In het verleden werd door de Belgische vennootschappen vaak niet voldaan aan de nodige buitenlandse verplichtingen , en werden evenmin de verschuldigde belastingen regelmatig niet afgedragen. De voorbije jaren keek men hier steeds strikter op toe – een goede professionele begeleiding is dus een absolute noodzaak.
Kort samengevat: vooraleer u overgaat tot de aankoop van een tweede verblijf, doet u er goed aan grondig na te denken over de fiscale en administratieve impact, en u goed te laten begeleiden door specialisten.
Valt het tweede verblijf zo zeer in de smaak dat u overweegt om u er definitief te vestigen? Weet dan dat dergelijke beslissing een grote fiscale impact heeft. U zal immers onderworpen worden aan de fiscale regels van uw nieuwe woonland. Dit kan een enorme impact hebben. Sommige landen heffen bijvoorbeeld een meerwaardebelasting en/of een vermogensbelasting, en ook dividenden worden doorgaans anders belast dan in België. Ook op het vlak van Estate Planning heeft dergelijke verhuis een grote impact. Het is dan ook een absolute noodzaak om zich steeds voorafgaandelijk grondig te informeren over de gevolgen van een mogelijke verhuis.
In de praktijk gebeurt het wel eens dat men het domicilie in België laat staan, terwijl men de facto wel verhuist. Dit kan zware fiscale gevolgen hebben. Ieder land heeft namelijk haar eigen regels om te bepalen of iemand fiscaal inwoner is. Als u aan die criteria voldoet, zal u automatisch fiscaal inwoner worden en aan de fiscaliteit van dat land onderworpen zijn. Dat kan ertoe leiden dat twee landen u als fiscaal inwoner zullen zien volgens hun eigen nationale regels. Ook al moet in theorie het dubbelbelastingverdrag hier uitsluitsel brengen, in de praktijk is dit een zeer ingewikkelde en te mijden situatie, want het risico op dubbele belasting is hoog.
We raden u sterk aan om in zulke situaties de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen en u steeds vooraf te laten informeren over de fiscale impact van uw keuzes.