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Biens immobiliers en Belgique détenus par des non-résidents : pleins feux sur la fiscalité

26 novembre 2021 | Juridique

Nous avons constaté ces derniers mois l’envoi par l’administration fiscale belge d’avis de taxation d’office aux non-résidents détenant des résidences secondaires en Belgique. Ce courrier a surpris certains contribuables qui pensaient avoir rempli leurs obligations fiscales.

Afin de vous aider à y voir plus clair, voici un rappel des impôts exigibles en Belgique pour les non-résidents et notamment les résidents suisses détenant un bien immobilier en Belgique.

Trois impôts principaux s’appliquent, le précompte immobilier dont la compétence est régionale, l’impôt sur le revenu dont la compétence est fédérale et une éventuelle taxe sur les résidences secondaires dont la compétence est communale.

Taxe sur les résidences secondaires

Ces taxes concernent généralement les propriétaires qui ne sont pas résidents dans la commune. Elles visent à compenser le fait que ces propriétaires ne contribuent pas aux finances de la commune via l’impôt des personnes physiques alors qu’ils jouissent des mêmes infrastructures et des mêmes services communaux que les personnes domiciliées dans la commune.

Le précompte immobilier

Le précompte immobilier est un impôt dû chaque année par les propriétaires, possesseurs, emphytéotes, superficiaires ou usufruitiers d’immeubles situés en Belgique peu importe que les biens soient loués ou non. La taxe de base est calculée en appliquant un pourcentage au revenu cadastral indexé du bien immobilier. Ce pourcentage varie en fonction de la région où se trouve le bien immobilier. En plus de cette taxe de base destinée à la région, les provinces, les agglomérations et les communes ont droit de majorer cette taxe de centimes additionnels.

L’impôt sur le revenu

En principe, les personnes physiques non-résidentes sont taxables en Belgique sur l’ensemble des revenus de leurs immeubles belges. Rappelons que les secondes résidences (immeubles non loués) sont, par une fiction légale, réputées générer un revenu annuel correspondant à leur revenu cadastral indexé et majoré de 40%.

Cela étant, les revenus immobiliers de ces personnes physiques non-résidentes peuvent être exonérés à deux conditions cumulatives.

La première condition est que le contribuable concerné ne recueille aucun autre revenu imposable de source belge repris dans une liste fixée par la loi (cette liste comprend essentiellement des revenus professionnels ainsi que certains revenus divers).

La seconde condition est alternative : soit le contribuable ne perçoit en outre aucun revenu de la location d’immeuble (ou de la constitution ou de la cession d’un droit d’emphytéose, de superficie ou d’un droit similaire), soit le contribuable perçoit de tels revenus, mais l’ensemble de ses revenus immobiliers belges (tels que déterminés par loi, à savoir à partir du revenu cadastral de l’immeuble pour les secondes résidences et les locations résidentielles ou à partir des loyers réels en cas de location à un occupant qui affecte l’immeuble à son activité professionnelle) est inférieur à 2.500 euros.

Exemples

  • Un résident suisse qui ne recueille pas de revenu imposable de source belge dispose d’une seconde résidence en Belgique (non louée). Les revenus (fictifs) de la seconde résidence sont exonérés.
  • Un résident suisse qui recueille des revenus professionnels de source belge dispose d’une seconde résidence en Belgique (non louée). Les revenus (fictifs) de la seconde résidence ne sont pas exonérés.
  • Un résident suisse dispose d’une seconde résidence en Belgique (non louée) ainsi que d’un immeuble donné en location, mais ne recueille pas d’autre revenu imposable en Belgique. Les revenus (fictifs) de ses immeubles belges ne seront exonérés que si le seuil de 2.500 euros n’est pas atteint.

Pour les contribuables mariés ou en cohabitation légale qui font l’objet d’une imposition commune, le seuil de 2.500 euros s’apprécie distinctement pour chaque conjoint, mais si l’un d’entre eux l’excède ou recueille d’autres revenus imposables de source belge repris dans la liste fixée par la loi, l’ensemble des revenus immobiliers de chacun des conjoints sont imposables, sans possibilité d’exonération.

Pour les personnes mariées sous le régime légal (communauté), rappelons que les revenus immobiliers sont censés revenir, pour moitié, à chacun des époux, peu importe que l’immeuble en cause soit propre ou commun.

Attention : Les non-résidents ne reçoivent pas nécessairement de demande de déclaration d’impôt, il convient d’en faire la demande.

Nous rappelons également que les résidents suisses sont tenus de mentionner dans leur déclaration d’impôt en Suisse l’ensemble de leurs revenus (la valeur locative si le bien n’est pas loué) et de leur fortune concernant les biens possédés à l’étranger. Ces éléments ne seront pas directement imposables en Suisse mais l’administration fiscale suisse en tiendra compte pour déterminer le taux de l’impôt sur la fortune et sur le revenu (système de l’exemption sous réserve de progressivité).

 
 
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