Juridique
Votre résidence secondaire se situe en Belgique ? Vous devrez alors supporter une charge fiscale supplémentaire à l’impôt des personnes physiques. En effet, le revenu cadastral indexé de cette seconde résidence multiplié par 1,40 est ajouté à vos revenus imposables et taxé aux taux progressifs.
Pour l’instant, cet impôt supplémentaire peut être limité en cas de financement de la résidence secondaire par un emprunt, et ce, de deux manières :
La loi fiscale pourrait toutefois changer : une suppression de cette réduction d’impôt serait envisagée pour les emprunts contractés à partir du 1er janvier 2024.
La déduction ordinaire des intérêts serait en revanche maintenue (les intérêts des emprunts contractés pour acquérir ou conserver un bien demeureraient déductibles de votre revenu immobilier imposable). Le régime applicable aux plus-values réalisées sur les résidences secondaires également : pour l’instant, elles resteraient en principe exonérées pour peu que la plus-value soit réalisée plus de cinq ans après l’acquisition du bien.
Pour mémoire, pour certains contribuables, l’impact de la réduction pour épargne à long terme est (était) toutefois plutôt limité. En effet, pour ceux qui ont contracté un emprunt hypothécaire pour l’acquisition de leur habitation propre avant 2016 (ou avant 2017 pour la Région de Bruxelles-Capitale), cette réduction d’impôt pour épargne à long terme se cumule (cumulait) difficilement avec un autre avantage fiscal plus populaire : celui pour habitation propre. En bref, ces deux régimes sont (étaient), dans ce cas, regroupés au sein d’une seule et même enveloppe (« corbeille » fiscale) de sorte que bien souvent, après application de l’avantage pour habitation propre, il ne restait que peu, voire pas, de marge pour encore profiter de celui pour épargne à long terme. Pour les autres contribuables en revanche, la combinaison des deux régimes (ou de leur successeur, vu les nombreuses modifications du régime de l’habitation propre depuis lors) est possible et le restera sans doute pour les emprunts contractés (pour l’achat d’une seconde résidence) avant le 1er janvier 2024.
Une précédente publication détaillait la récente modification du régime fiscal des biens immobiliers à l’étranger.
En deux mots, depuis l’année de revenus 2021 (exercice d’imposition 2022), un revenu cadastral belge est attribué aux biens immobiliers étrangers détenus par un Belge.
En outre, le contribuable est désormais tenu de déclarer spontanément à l’administration les opérations suivantes, dans un délai de quatre mois :
La déclaration de ces opérations est très importante : l’administration fiscale belge n’en est généralement pas informée automatiquement (à l’inverse de ce qui vaut pour les biens situés en Belgique). Le contribuable qui omet d’effectuer cette déclaration risque finalement de se voir réclamer plus d’impôts. Cette déclaration peut être effectuée via MyMinfin, sous l’onglet bien immobilier.
En pratique, depuis l’année de revenus 2021, le RC attribué à l’immeuble étranger doit être repris dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques, sous les mêmes codes que ceux des immeubles belges. L’exonération des revenus de ces biens étrangers (sous réserve de progressivité) doit ensuite être demandée, expressément, sous un code spécialement prévu à cet effet.
Outre la fiscalité belge pour un bien détenu à l’étranger, la fiscalité étrangère est naturellement, elle aussi, très importante : le pouvoir d’imposer le bien revient (généralement) au pays dans lequel il se situe. Le propriétaire d’une résidence secondaire à l’étranger doit donc aussi se soucier de ses obligations fiscales à l’étranger.
La France et l’Espagne sont deux destinations particulièrement prisées. Voici quelques points d’attention pour ces deux pays.
Lorsque la seconde résidence n’est pas donnée en location (usage exclusivement privé), aucune imposition n’a en principe lieu en France à l’impôt sur le revenu, tandis que son revenu fictif (fixé par la loi fiscale belge, à savoir le revenu cadastral indexé, multiplié par 1,40, comme expliqué ci-dessus) est exonéré en Belgique, par application de la convention fiscale conclue entre la France et la Belgique (sous réserve de progressivité).
L’entrée en vigueur d’une nouvelle convention franco-belge (sans doute en 2023 ou, plus vraisemblablement, en 2024) pourrait toutefois changer la donne : un immeuble français détenu par un Belge non donné en location (et qui ne génère donc pas de revenus locatifs) pourrait désormais être pleinement imposable en Belgique (à raison du revenu cadastral indexé, multiplié par 1,40), pour une raison technique, à savoir l’absence d’imposition en France dans ce cas précis. L’administration fiscale belge exploitera-t-elle cette possibilité ? Rien n’est encore certain.
En parallèle de l’impôt sur le revenu, la France connaît également une taxe foncière (qui se fonde, elle aussi, sur une valeur cadastrale), ainsi qu’une taxe d’habitation (due par le résident).
Un impôt sur la fortune immobilière (IFI) peut également être dû lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier (en France, pour les non-résidents) excède le seuil de 1 300 000 euros. Attention, les immeubles détenus indirectement (par exemple via une société) peuvent également être pris en compte.
La France connaît également un régime d’imposition des plus-values immobilières plus large qu’en Belgique (par exemple en cas de cession après une période de détention de 20 ans, une taxation de la plus-value est encore possible). En principe, l’impôt est retenu par le notaire lors de la vente.
Les dernières nouvelles ne sont pas plus positives pour les immeubles détenus via des sociétés civiles immobilières (SCI). Pour plus de détails, consultez notre article sur la nouvelle convention de double imposition entre la Belgique et la France.
En Espagne, les détenteurs d’immeubles sont, chaque année, redevables d’une taxe locale sur la propriété (IBI – Impuesto sobre bienes inmuebles).
Lorsque le bien n’est pas donné en location, une taxe sur l’usage privé est en outre applicable. Elle s’élève à 19,5 % d’un revenu locatif fictif, calculé en prenant 1,1 à 2 % de la valor cadastral du bien.
En cas de vente du bien, l’Espagne connaît, elle aussi, un régime d’imposition des plus-values, qui demeure applicable peu importe la durée de détention du bien. Un Impuesto el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, aussi appelé le plus valia, existe également (taxe locale sur l’augmentation de la valeur des terrains). Un Impuesto sobre la renta de los no residentes s’appliquera aussi (retenue de 3 %, applicable si le vendeur n’est pas résident espagnol).
La pression fiscale, en Espagne, sur les résidences secondaires dépend très fortement de la communauté autonome dans laquelle se situe le bien. Nous vous conseillons dès lors vivement de vous faire accompagner par un spécialiste.
En cas d’acquisition d’une résidence secondaire via une société, il faut prêter attention aux discussions relatives à la déductibilité des frais liés au bien qui sont engagés par la société.
La décision de faire acheter le bien immobilier par la société est souvent motivée par des considérations financières (par exemple la société dispose de la solidité financière nécessaire et peut en principe déduire les coûts encourus de ses bénéfices).
L’administration fiscale tente toutefois régulièrement de s’opposer la déductibilité de ces coûts. Les litiges relatifs à des secondes résidences à la mer sont légions. La jurisprudence récente semble avoir consacré la théorie de la rémunération comme étant la voie à suivre pour limiter ce risque de rejet.
En deux mots, selon cette théorie, une société peut parfaitement choisir de rémunérer son dirigeant en lui accordant une série d’avantages en nature, par exemple, la mise à disposition gratuite d’une seconde résidence. Les coûts engagés pour pouvoir accorder cette rémunération sont alors déductibles. Encore faut-il néanmoins pouvoir prouver la réalité des prestations accomplies par le dirigeant ainsi rémunéré. Une documentation claire et complète des prestations du dirigeant ainsi que de la décision de la société d’inclure la mise à disposition gratuite de l’immeuble dans son paquet salarial (par exemple dans les PV des assemblées générales) est recommandée.
Remarque : la théorie de la rémunération ne peut être appliquée que si la résidence secondaire est mise à disposition au titre de rémunération. En cas de paiement d’un loyer conforme au marché par le dirigeant (ou d’inscription d’un montant équivalent à l’avantage de toute nature en compte courant), la déductibilité des frais engagés par la société devra se défendre autrement.
En cas de vente de l’immeuble par la société, la plus-value réalisée sera imposable à l’impôt des sociétés (en principe, taux de 25 %).
La réforme de l’impôt des sociétés a également impacté l’opportunité, pour une société belge, d’investir dans un immeuble situé à l’étranger.
Les frais relatifs au bien étranger étaient autrefois potentiellement déductibles des bénéfices de la société en Belgique et, le cas échéant, réduisaient dès lors son impôt des sociétés. La loi fiscale a entre-temps changé : depuis 2020, ces frais ne sont désormais plus déductibles fiscalement. La détention d’un bien immobilier étranger n’a donc plus vraiment d’impact sur l’impôt des sociétés en Belgique.
En cas de mise à disposition gratuite de l’immeuble pour le dirigeant, rien ne change en revanche. Aucun revenu cadastral n’aura en principe été attribué à l’immeuble par l’administration belge (ce revenu cadastral n’intervient en effet normalement pas pour déterminer les revenus imposables de la société). C'est une situation fâcheuse : en l'absence d’un tel revenu cadastral, l’avantage que représente cette mise à disposition gratuite pour le dirigeant demeure calculé à partir de sa valeur réelle (par exemple, la valeur locative du bien, ce qui sera généralement bien moins favorable que l'avantage de toute nature qui aurait été calculé dans une situation similaire avec un bien belge).
Parallèlement, les biens immobiliers étrangers détenus par une société belge demeurent soumis à la fiscalité et aux autres formalités applicables dans le pays dans lequel ils se situent.
En cas de détention d’un immeuble français par une société belge par exemple, une comptabilité française doit être tenue, et l’impôt des sociétés français ainsi que d’autres taxes diverses, le cas échéant, doivent être acquittés. Retenons en particulier la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par une entité juridique : elle s’élève à 3 % de la valeur vénale du bien immobilier. Lorsque la taxe s’applique, une exemption peut toutefois être demandée, sous conditions.
L’importance de l’immeuble au sein de la société est également un point d’attention. Dans le cas où la société deviendrait, en raison de la détention de cet immeuble, « à prépondérance immobilière » en France, en cas de vente des actions de la société, une plus-value pourrait être taxable et des droits de mutation dus en France.
Idem en Espagne : la société belge devra s’enregistrer auprès de l’administration espagnole et sera soumise à des obligations comptables en Espagne. Fiscalement, l’Espagne exige en principe que celui qui dispose de l’immeuble de la société lui paie un loyer conforme au marché (l’idée étant que toute opération entre un dirigeant et sa société doit être conforme au marché). Les revenus locatifs seront taxables en Espagne, dans le chef de la société
Les sociétés belges ont, par le passé, souvent manqué à leurs obligations fiscales et administratives à l’étranger (par exemple, oubli de paiement de taxes pourtant dues). Les contrôles sont toutefois de plus en plus stricts : se faire bien encadrer est indispensable. Et, avant d’effectivement acquérir un immeuble étranger via une société, les conséquences fiscales et administratives doivent être explorées avec des spécialistes.
Et si votre résidence secondaire vous plaît au point que vous envisagiez de vous y établir définitivement ? Une telle décision peut avoir un impact considérable sur le plan fiscal : vous serez en effet désormais soumis aux lois fiscales de votre nouveau pays de résidence.
Or, de nombreux pays connaissent, par exemple, un régime d’imposition général des plus-values, ou encore un impôt sur la fortune. Les dividendes sont, par ailleurs, souvent imposés différemment qu’en Belgique. Une expatriation peut également entraîner des conséquences majeures en termes de planification successorale. Avant de sauter le pas, s’informer correctement est indispensable.
Certains décident parfois de s’expatrier, mais de conserver leur domicile en Belgique. Cela peut aussi avoir de lourdes implications fiscales. En effet, chaque pays connaît ses propres règles pour déterminer si une personne en est résident fiscal. Si vous remplissez ces critères, vous deviendrez automatiquement résident fiscal et serez soumis(e) à l'impôt de ce pays. Cela peut conduire à ce que deux pays vous considèrent comme étant l’un de leurs résidents fiscaux, selon leurs règles nationales respectives. Même si, en théorie, la convention de double imposition doit exclure cette possibilité, le risque de double imposition est élevé et parfois difficilement évitable dans la pratique.
Nous vous conseillons dès lors vivement de faire preuve de prudence dans de telles situations et de toujours vous informer au préalable de l'impact fiscal de vos choix.